경매 공부 안하고 하면 피본다? [대항력]

보통 경매를 하게 되면 시세보다 싸게 사서 좋고 투자용으로도 갭투자가 용이해서 경매를 하시는 분들이 많습니다

하지만 권리분석을 잘못하여 많이 싸다고 생각하여 낙찰을 받아 임차인의 보증금을 안고 매수하거나, 낙찰을 포기하고 보증금을 날리는 사례들을 많이 보았습니다 이런 불상사를 막기 위해 권리분석이 중요합니다.특히 대항력이 중요합니다

대항력은 임차권을 임대인과 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 말합니다 여기서 전입과 점유가 중요합니다. 전입과 점유가 확인되어야 이 대항력 효력이 발생하기 때문이죠 선순위 대항력은 소멸기준보다 앞 선 날짜 일 때 효력이 생기는데,

전입신고 후 익일 0시 기준으로 기제됩니다

 

예를 들어, 소멸기준이 17.02.14일 때 전입일 17.02.13이면 익일 0시에 기제되기 때문에 선순위대항력이 있는 것으로 판단하셔야 합니다. 확정일자는 앞에서 언급한 전입신고와 점유와 다릅니다 보통 동사무소에 가서 확정일자와 전입신고를 같이 하시기 때문에 같은 효력이 있는 것으로 아시는 경우가 많습니다

 

확정일자는 배당순서와 관련있습니다

경매에서 배당순서는

1.경매비용 필요비-유익비

 

2.최우선변제( 소액임차인6천만원 이하 2천까지 , 임금채권 <월급>) 소멸기준날짜기준

 

3.당해세

예 아파트 종부세

 

4.우선변제

(대항력+확정/압류/근저당)

 

에서 배당순서를 위한 것으로, 확정일자가 빠르다면 변제받을 확률이 높겠죠 오늘은 경매에서 임차인에 대한 대항력과 확정일자 대해서 알아보았습니다 경매권리분석을 잘 하셔서 피해가 없었으면 좋겠습니다 :)